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潘仁根律师 潘仁根律师,浙江明权律师事务所专业律师,从事法律方面工作10余年,6年的仲裁工作经验树立了裁判者思维。从裁判者的角度,以权力请求为出发点,以实体法律法规构成要件及要件分析为基本手段,精准解构案件,提升办案胜率。擅长领... 详细>>

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律师姓名:潘仁根律师

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成功案例

房屋买卖合同案例最新分析

[案情]

2005年12月,某市一房地产开发有限公司(以下简称被告)将其开发的花景家园A幢7层701室房屋一套卖给李某(以下简称原告)。2006年01月24日,被告与原告签订房屋买卖合同,合同约定,被告将花景家园A幢7层701室房屋售于原告。价款529000元,该房屋于2006年10月1日前交付使用。此后,原告先后向被告支付购房款人民币270000元。被告于2006年12月9日通知原告办理房屋交接验收手续,但原告未办理。后原告诉至法院,请求法院判令因被告迟延履行构成根本违约,要求解除其与被告的房屋买卖合同;返还其已付购房款人民币270000元并承担至还款日的利息损失。

分析:

一、合同解除的条件之一是合同有效成立

1.本案中原被告双方所签订的合同是双方当事人的真实意思表示,双方具有与其订立合同相应的民事行为能力,且不违反法律和社会公共利益,双方所签订的合同合法有效。

2.合同解除的特点:(1)合同解除是解除权人一方的意思表示,无须相对人承诺,故合同的解除权是一种形成权,是单方的法律行为。(2)合同解除以解除的意思表示到达相对人而生效,为不要式行为。(3)合同的解除产生溯及既往的法律效力。合同一经解除,自始无效。

二、本案中原告是否可以请求法院判决解除与被告所签定的合同。

1.合同解除分为法定解除和约定解除两种。

《合同法》第93条规定:当事人协商一致,可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。《合同法》第94条规定有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍末履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

2.那么在本案中,原告是否可以解除合同呢?

原告是否能解除合同,要看合同的目的是否最终能够实现,从合同法的目的来看,其功能大体有两类:一为保护功能;二为市场经济下的鼓励交易功能。

当事人订立买卖合同的目的是为了实现各自的经济利益。在合同有效成立以后,某些原因的出现常常会使当事人订立合同的主要目的难以实现,履行合同已无实际意义,也就是违约方的根本违约。本案中,被告的行为显然已构成迟延履行。那么被告的迟延履行是否构成了根本违约呢?原告是否可根据《合同法》第94条第4项的规定主张解除合同呢?

所谓的根本违约,是指违约后果严重,即使经过采取补救措施,也无法实现债权人的利益,合同的目的根本无法实现。如果在合同的履行过程中,虽然违约方有违约行为,但是经过采取补救措施,不影响合同的最终目的的实现,那么就不构成根本违约。

在本案中,被告的迟延履行,并未给原告造成严重的后果,也不会使合同目的无法实现,未构成根本违约。故本案中,原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。但由于被告的行为已构成迟延履行,故原告可要求被告承担迟延履行的违约责任。

知识延伸拓展:

1.房屋买卖合同需要采用书面形式,买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2.在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后,才发生转移,如未登记,即使交付,也不发生权利转移效果。

3.出卖共有房屋或出租房屋时,其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于:契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的,可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。


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